МНЕНИЕ - Банкротство Детройта может оказаться благом для местного рынка недвижимости

19 июля 2013 года

Детройт, в прошлом автомобильная столица США, стал банкротом из-за невозможности выплатить почти 20-миллиардный долг. Здесь высокий уровень безработицы, население сократилось с 2000 года более чем на четверть, но эксперты, опрошенные , хотя и признали высокие риски на рынке недвижимости, при этом отметили, что банкротство является положительным фактором для дальнейшего развития местного рынка недвижимости, так как обнуляются долги муниципалитетов, и город становится привлекательным для инвесторов.

ОБСТАНОВКА В ГОРОДЕ

Банкротство города стало практически неизбежным после того, как провалились переговоры с кредиторами, и муниципалитет допустил дефолт по 40-миллионным долговым выплатам в июне. Согласно плану, большинство кредиторов получат лишь центы на каждый вложенный доллар, а муниципальные работники - менее 10% от причитающихся им пенсионных и страховых выплат. Детройт находится в глубоком кризисе.

"Ситуация с банкротством города Детройта вполне ожидаемая - предпосылки этого кризиса появились около 10 лет назад, еще до мирового кризиса 2009 года", - считает президент группы компаний NAI Becar Александр Шарапов, но замечает, что масштабное банкротство целого города - не уникальная ситуация в США, таких банкротств проходило около сотни.

Он считает, что механизм банкротства служит хорошим регулятором: правительство США не вкладывает федеральные деньги в поддержку убыточных муниципалитетов, а население понимает, что излишне популистская политика муниципалитета может привести к банкротству города, от которого пострадают все.

Как отмечает замдиректора департамента зарубежной недвижимости компании Blackwood Артем Кленков, "упадок промышленности привел к тому, что там теперь проживают в много эмигрантов, в том числе нелегальных". В связи с этим в Детройте один из самых высоких показателей уровня преступности в США, добавляет он.

По его словам, многие жители живут на пособия, а недвижимость в основном арендуют за счет субсидий властей. Часто случается так, что арендаторы заезжают в квартиру, оплачивают первое время проживания, а потом перестают платить аренду и живут на эти субсидии, пока их не выселят.

СКОЛЬКО СТОИТ НЕДВИЖИМОСТЬ В ДЕТРОЙТЕ

В Детройте сейчас можно купить жилой дом по минимальной цене. Например, можно купить дом с тремя спальнями за 10-15 тысяч долларов или вообще за 1 тысячу долларов, говорит Кленков.

С ним согласен и Шарапов. "Если себестоимость строительства этого дома около 1 тысячи долларов, а вы покупаете его за 100 долларов, то это кажется выгодной сделкой. Все зависит от того, как ситуация будет развиваться дальше. Этот дом нужно содержать, платить налоги, коммунальные платежи. Скорее всего, содержание дома будет стоить не менее тысячи долларов в год. Если состояние экономики города будет улучшаться, то вам удастся найти арендаторов и покрыть эти затраты, а через три года продать дом уже за 30-50 тысяч долларов ", - поясняет он.

Однако эксперт замечает, что возможно такое развитие ситуации, при котором кризис продолжится, начнется банкротство коммунальных служб, покупатель будет нести убытки на содержание недвижимости, и продавцы не смогут реализовать свои объекты даже за минимальную цену.

"Альтернативой этим убыткам в данном случае является снос дома, за который тоже придется заплатить. Сейчас в Детройте идет обсуждение сноса целых кварталов. Именно поэтому при плохом развитии ситуации цены могут падать практически до нуля, поскольку цель собственника, продающего недвижимость, избавится от убытков - платы за содержание и снос дома", - говорит он.

Как замечает президент компании Gordon Rock Станислав Зингель, то, что в Детройте можно приобрести жилье за 1 или 100 долларов, отнюдь не означает, что все жилье в Детройте стоит или стоило столько. Например, по данным блога ZIllow и по данным NAR (Национальной ассоциации риелторов США), рост цен на недвижимость в Детройте начался с начала 2012 года.

Согласно данным NAR, которые базируются на наиболее полной выборке реализуемой недвижимости без учета домовладений, находящихся в стадии банкротства, и без скидок при продаже, за год стоимость домовладения возросла на 31,31% до 130 тысяч долларов. В то же время, в среднем по США за год недвижимость возросла на 5,27% до 199,9 тысяч долларов.

Эксперт добавляет, что средняя стоимость аренды жилой недвижимости в городе за год не выросла и составляет порядка 800 долларов за квартиру. Собеседник агентства поясняет, что Детройт является лидером среди американских городов, где недвижимость дешевле приобретать, чем арендовать. Пережив чудовищный спад цен и рост предложения, Детройт предоставляет немногочисленным желающим прекрасные возможности для приобретения недвижимости.

По его словам, выплаты по ипотеке за жилье, приобретенное в Детройте, на 70% меньше, чем расходы на аренду подобного объекта недвижимости, именно поэтому ставки по аренде не растут. "Иными словами, если вы планируете приобрести жилье в Детройте, то сможете получить выгодные условия по ипотеке, но рассчитывать на выгодную сдачу в аренду совершенно не стоит", - отмечает эксперт.

ПЕРСПЕКТИВЫ РОСТА

Если говорить о перспективах инвестиций в недвижимость Детройта, то кризисная ситуация всегда предоставляет большие инвестиционные возможности при высоких рисках, но решение инвестор принимает самостоятельно, отмечает Шарапов. "Мы, например, не работаем с высокорисковыми проектами", - добавляет он.

По словам Зингеля, рынок жилой недвижимости мегаполиса демонстрирует показатели выше средненациональных, и обнуление долгов, держателями которых в основном являются крупные государственные учреждения, является тем благом, которое даст возможности для восстановления городского хозяйства.

Рынок жилья в городе, несомненно, достиг своего дна. Стоимость жилья растет, количество банкротств и сроки экспозиции снижаются, констатирует эксперт.